| Eierskifteforsikring
Eierskifteforsikring
Som selger av bolig kan du forsikre ditt ansvar med eierskifteforsikring.
Salg av eiendom er for de fleste mennesker den viktigste handel som
gjennomføres i løpet av livet. Avhendingsloven og kjøpsloven
regulerer mange av de spørsmål som kan oppstå i forholdet
mellom deg som selger og kjøperen. Det er derfor vel anvendt
tid å sette seg litt inn i de regler som gjelder, særlig
viktig er det å være klar over hvilket ansvar du som selger
kan ha dersom det i ettertid oppdages feil ved eiendommen.
Rettspraksis og erfaring viser at mange salg ender opp med en klage
og et krav fra kjøper. I de aller fleste tilfeller kommer krav
om prisavslag fra kjøper som en stor overraskelse på selger.
Svært få selgere har regnet med at større eller mindre
deler av kjøpesummen må tilbakebetales pga. en mangel ved
eiendommen som selger ikke var klar over.
Det er kjøpsavtalen og avhendingsloven (kjøpsloven for
aksje- og andelsleiligheter) som regulerer om det er selger eller kjøper
som må bære kostnaden ved å rette eventuelle feil
som oppdages etter overtagelse. Det finnes eksempler der selger er dømt
til å tilbakebetale betydelige beløp av kjøpesummen
som følge av Avhendingsloven som trådte i kraft 1. januar
1993.
Hva sier avhendingsloven 
http://www.lovdata.no/all/hl-19920703-093.html
http://www.lovdata.no/info/lenker.html,
Loven sier blant annet at dersom eiendommen har mangel kan kjøperen
kreve et forholdsmessig prisavslag (avh. 1. § 4-12). Det vil si
at den som selger boligen kan ha et objektivt ansvar for skjulte feil
og mangler selv om disse var ukjente på salgstidspunktet.
Kjøper har rett til å få utbedret feilen eller få
prisavslag i hele fem år etter overtagelse. Dette gjelder ikke
bare fysiske feil og mangler, men også forskriftsmangler og såkalte
rettsmangler (lovpålagte krav). Når kjøper gjøres
oppmerksom på en mulig feil eller mangel har også kjøperen
plikt til å undersøke dette nærmere (avh. 1. §3-10)
Kjøper kan ikke gjøre gjeldende en mangel han kjente
til da avtalen ble inngått. Kjøper har en undersøkelsesplikt,
og har han ikke undersøkt boligen før avtalen ble inngått,
eller uten rimelig grunn latt være å undersøke den,
kan kjøper ikke gjøre gjeldende en mangel han burde ha
gjort seg kjent med ved undersøkelsen. Dette gjelder ikke dersom
selger har opptrådt grovt uaktsomt, uærlig eller har handlet
i strid med god tro (avh. 2. §3-10).
Hva er eierskifteforsikring?
Når du selger en bolig, kan du holdes ansvarlig for feil og mangler
i fem år etter salget. Er du usikker på om boligen har vesentlige
mangler du ikke kjenner til, kan det være fornuftig å tegne
en eierskifteforsikring.
Eierskifteforsikringen er en ansvarsforsikring som selgeren tegner for
å sikre seg selv. Den dekker mer eller mindre av det økonomiske
ansvaret selgeren har overfor kjøperen etter avhendingsloven
eller kjøpsloven. Dette er altså ikke en gjenstandsforsikring
som dekker alt kjøperen mener er galt ved boligen.
Dette dekker eierskifteforsikringen:
Selgers ansvar i hht. Avhendingsloven inntil 5 år fra overtagelsesdato.
Boligeiendom (fast eiendom) der salget ikke har skjedd som ledd i selgers
næringsvirksomhet
Nødvendige omkostninger for avgjørelse av erstatningsspørsmålet.
Er boligen i dårligere stand enn det kjøperen har grunn
til å regne med etter kjøpsavtalen, foreligger en mangel.
Mangelen må være til stede på salgstidspunktet. De
fleste eierskifteforsikringer setter som vilkår at boligen skal
selges "som den er" ("as is"). Dette betyr at forsikringen
bare dekker ansvar for feil og mangler som er "vesentlige".
I praksis gjelder dette mangler som koster minst 3-5 prosent av salgssummen
å utbedre. Forsikringen dekker bare mangler som selgeren ikke
kunne eller burde vite om før salget.
Hvordan kan selger fri seg fra dette
ansvaret?
- Gi utførlige opplysninger om alt en kjøper kan oppfatte
som feil på eiendommen.
- Vær helt sikker på at de opplysningene du gir er korrekte.
Er du i tvil om en opplysning, så presiser dette.
- Følerdu behov for bistand, søk dette fra bygningskyndig
rådgiver, eiendomsmegler eller advokat.
- Tegn eierskifteforsikring
Eierskifteforsikringen dekker ikke:
Mangler som kjøper kjente til på avtaletidspunktet jf.
Avh. 1. § 3-10.
Mangler med grunnlag i muntlige avtaler som går utover den skriftlige
avtale.
Har kjøperen krav etter loven eller kjøpsavtalen som forsikringen
ikke dekker, må selgeren uansett betale disse utgiftene selv.
Kjøpers fordeler:
Kjøper er sikret oppgjør dersom han har krav på
erstatning etter avhendingsloven, men kjøperen har ikke større
rettigheter overfor forsikringsselskapet enn dem han har overfor selgeren.
Det kan være tvilsomt om det er lettere å få gjennom
sine krav hos et forsikringsselskap enn hos en privat selger, men i
de tilfellene hvor selgeren ikke har penger til å dekke kravene,
kan det være sikrere å ha et selskap å holde seg til.
Kjøper har også rett til gratis veiledning fra det såkalte
Forsikringsklagekontoret. Kontoret kan også gi gratis og selvstendig
vurdering av kjøpers sak. Dette er en rettighet som følger
eierskifteforsikringen.
Forsikringsklagekontoret har adresse i Oslo.
Når har kjøper et rettmessig
krav?
- Hvis du har glemt å gi en opplysning om eiendommen som var
av betydning for kjøper
- Hvis du har gitt feil opplysning om eiendommen (selv om du trodde
du ga riktig opplysning, f. eks en opplysning du selv har fått
fra tidligere eier eller fagfolk).
- Hvis andre f. eks en takstmann eller eiendomsmegler har gitt feil
opplysninger om eiendommen.
- Hvis kostnadene med å utbedre en skult feil er "vesentlig".
Hva retten vil fastsette som en "vesentlig feil" på
din bolig er vanskelig å si i utgangspunktet. Rettspraksis indikerer
at en feil på en "normal eiendom" hvor utbedringskostnadene
utgjør mer enn 3-5 % av kjøpesummen lett vil anses som
"vesentlig". Dette gjelder når eiendommen i kjøpekontrakten
er solgt "as is" ("som den er"). Uten en slik
klausul gjelder ikke vesenlighetskravet.
Husk i tillegg at kjøper ikke alltid er klar over hvilke krav
som er "rettmessig" og vil erfaringsmessig klage dersom han
finner en feil det ikke er opplyst om i salgsprosessen. Mange kjøpere
synes de har kjøpt litt for dyrt, og tenker at det er intet å
tape på å forsøke å kreve avslag i prisen etterpå.
Trenger du slik forsikring?
Erfaringer viser at utbedringskostnader og prisavslaget i spesielle
tilfeller kan komme opp i betydelige beløp. Selger er ikke fri
for ansvar for skjulte feil og mangler selv om han opplyser alt han
vet om eiendommen.
Salget er ikke å regne som avsluttet før 5 år etter
overtagelse. Selv med privat rettshjelpforsikring vil det kunne bli
betydelige saksomkostninger knyttet til en tvist. De fleste ønsker
å unngå tvister og rettssaker som i tillegg kan ta mye av
selgers tid. Tilstandsrapport eller takst flytter ikke ansvaret automatisk
over på takstmannen. Ansvaret kan ikke overføres på
eiendomsmegler med mindre megleren har forsømt seg.
Det kan føles betryggende å ha overlatt problemet til
et forsikringsselskap om kjøperen kommer med uventede krav etter
salget. Selger du en oversiktlig liten leilighet, er eierskifteforsikring
likevel et produkt du sannsynligvis ikke trenger. Skal du derimot selge
et eldre hus, og du er usikker på hva som skjuler seg under gulvet
eller om det elektriske anlegget holder mål, vil en eierskifteforsikring
være en fornuftig investering. Slike forsikringer koster fra cirka
4.000 kroner og oppover.
Eierskifteforsikringene selges som regel via eiendomsmeklere. Noen av
forsikringene dekker mesteparten av det ansvaret selgeren har etter
loven. Andre har viktige unntak og dekker bare deler av selgerens ansvar.
Undersøk forsikringsvilkårene hos flere meklere før
du bestemmer deg.
En skal også være klar over at de fleste hjemforsikringsordninger
dekker, helt eller delvis, kjøpers kostnader ved juridisk bistand
i en eventuell tvistesak. Noe som kan medføre en "lavere"
terskel for å anlegge krav om økonomisk kompenasjon, selv
i tvilstilfeller. Forsikringstaker får relativt lave kostnader,
kun egenandel og en prosentsats av omkostningene opp til ett vist beløp.
Avhengig av forsikringsvilkårene.
En selger kan ha tilsvarende hjemforsikringsordning, som da dekke selgers
juridiske omkostninger.
Betingelser for å etablere forsikringen
- Egenerklæring
Forsikringsordningen forutsetter at sikrede/selger utfyller en egenerklæring
vedrørende eiendommen. Her er det viktig at selger opplyser om
alt han vet om eiendommen. Vær nøye med å fylle ut
skjemaet korrekt, ellers risikerer du at selskapet nekter å dekke
et krav fordi du ikke har overholdt opplysningsplikten. Dersom opplysninger
holdes tilbake, er uriktige eller misvisende, vil en eventuell erstatning
kunne reduseres eller bortfalle.
Forbrukerrådet
Forbrukerrådets faktablad om eierskifteforsikringer anbefales.
Du får det gratis på Forbrukerrådets kundeservicetelefon
22 32 98 00 eller på www.forbrukerportalen.no
|
