Bruttoareal

Bruksareal

Nettoareal

Innledning

Bli trygg på de nye arealbegrepene

De nye arealbegrepene er et resultat av en ny standard for arealmåling, NS3940. Målereglene er tatt inn i de nye retningslinjene for markedsføring av boliger som er til salgs. Retningslinjene er fastsatt av forbrukermyndighetene. Reglene trådte i kraft 1.januar 2008. I de nye reglene er det innført to nye begreper som har betydning ved markedsføring av boliger. De nye reglene skiller mellom primære rom (P-rom) og sekundære rom (S-rom). P-rommene er den viktigste delen av boligen, oppholdsrom som stue, kjøkken, bad og soverom. S-rom er uinnredede rom som kott og boder. Reglene skal være fult og helt innført innen 1.juli 2008.

NS3940:2007

NS 3940:2007 har ikke hoveddel og tilleggsdel. Ren teknisk veiledning 1997 - 3. utgave av april 2003 har delt inn en bygning i hoveddel og tilleggsdel under målereglene i kapittel 4:

I hoveddelen inngår:
Oppholdsrom, soverom, kjøkken, bad, toalett, vaskerom, badstue, trimrom, rom for svømmebasseng, vindfang, entré, vinterhager og rom for kommunikasjon, inklusiv trapp mellom rom som nevnt her.

I tilleggsdelen inngår:
Boder og oppbevaringsrom, garasje, fyrrom, søppelrom, tekniske rom, balkonger, terrasser og andre åpne deler og rom for kommunikasjon, inklusiv trapp mellom rom som nevnt her.

Heretter betegnes hoveddelen som primærdel og tilleggsdelen som sekundærdel.

En samling primære rom utgjør bygningens primære del. En samling sekundære rom utgjør bygningens sekundære del.

Definisjon på oppholdsrom

Norsk riksmålsordbok: Oppholdsrom er et rom å oppholde seg i om dagen.
Bokmålsordboka: Oppholdsrom er rom til å oppholde seg på.
Folke- og boligtellingen 2003: Oppholdsrom er et rom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom.

Norsk Byggforsk har blant annet detaljblad om oppholdsrom på deler av loft, samt byggedetaljblad om innredning av oppholdsrom i eksisterende kjeller. Dette gjør at et rom i sekundærdelen kan bli en del av primærdelen, hvis rommet innredes til oppholdsrom.

Teknisk forskrift har krav til rom for varig opphold, hvor rommet skal ha et volum på minst 15 m3, og at rommet skal ha vindu og utsyn.

Dette gjelder ikke for målreglene i NS 3940, da standarden ikke er linket til forskrifter. En bør benytte definisjonene på hoveddel (primærdel) og tilleggsdel (sekundærdel).

Definisjon på oppholdsrom/P-rom og S-rom ved taksering

Oppholdsrom/P-rom er rom i boligen som brukes til boligformål, det vil si et rom hvor det er naturlig å sette seg ned, som for eksempel stue og arbeidsrom.

Vi definerer P-ROM slik: P-ROM er bruksareal av primærdelen. P-ROM måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen.
Følgende rom er å betrakte som oppholdsrom/P-rom ved taksering:
• Vindfang, entre, gang, trapperom
• Stue, kjellerstue, peisestue, TV-stue, loftstue
• Kjøkken
• Bad, dusjrom, toalettrom, vaskerom
• Soverom
• Innredete rom som familien har valgt å sove i
  Arbeidsrom (hjemmekontor, pc-rom, medierom, bibliotek)
• Allrom, omkledningsrom
• Lekerom
• Trimrom (må ha fastmontert utstyr, for eksempel ribbevegger)
• Innredet hobbyrom (vevstue, og lignende)
• Innredet gang mellom P-rom, trapp mellom P-rom og gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over.

Det understrekes at definisjonen på oppholdsrom gjelder ved taksering, og at rommenes bruk kan være i strid med byggeforskriftene selv om de er måleverdige etter NS3940 og/eller måleverdige etter takstbransjens retningslinjer for arealmåling.

Det resterende areal kalles S-rom. S-rom er bruksareal av sekundærdelen.
En samling sekundære rom (S-rom) utgjør bygningens sekundærdel.
Areal av vegger mellom P-rom og S-rom tilhører S-rom.

Rom i sekundærdel (S-rom) forblir sekundærdel (uansett hvor mye de er påkostet) hvis rommene benevnes som:
• Garasje
• Fyrrom, søppelrom, teknisk rom
• Matkjeller, potetkjeller, uinnredet kjellerrom
• Boder, garderobe, oppbevaringsrom, lagerrom, kott
• Uinnredet loft
• Rom for kommunikasjon/gang inklusive trapp mellom rom som er nevnt over (uansett innredning og hvor mye de er påkostet)

Da standarden ikke skiller på de forskjellige arealer, skal følgende benevnelser benyttes:

Forbrukermyndighetene vil at når areal oppgis ved annonsering i papirbasert medium skal boenhetens totale bruksareal (BRA) og samlet areal for primære rom (P-ROM) innenfor selve boenheten, inkludert innvendige vegger mellom disse, fremkomme.

Arealer som skal oppgis ved annonsering er BRA og P-ROM.

BRA for et plan/bruksenhet er P-ROM + S-ROM.

Arealene gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted. En eventuell bruksforandring av rommene kan være avgjørende for om rommet er primær eller sekundær rom.

For leiligheter i blokker, flerfamiliehus og lignende er det ikke nødvendig å måle boder i felles sekundærdeler.

Det er P-rommene som er det viktigste grunnlaget når kvadratmeterprisen skal sammenlignes for boliger ved salg. Det erstatter i prinsippet utrykket boligareal.

Omfang

For definisjoner henvises det til NS 3940:2007.

Måleverdighet

Arealer er måleverdige når fri høyde over gulvet er 1,90 m eller mer i en bredde av minst 0,60 m. Del av skråtak regnes som måleverdig inntil 0,60 m utenfor høyden 1,90 m målt mot skråhimling.

Fri høyde er høyde fra overkant gulv til underkant himling eller konstruksjoner som for eksempel bjelker.

Måleverdige arealer er tilgjengelig via dør, luke, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Rom skal ha gangbart gulv (gjelder ikke båtnaust og lignende).

Arealer i rom og på loft, hvor det er avstand mellom bjelker (hanebjelker, dragere og lignende) på 2,0 m eller mer kan være målverdige selv om fri høyde under bjelken er mindre enn 1,90 m. Arealet må være tilgjenglig, bjelkene kan ikke stenge for naturlig ferdsel. Takstmannen må opplyse om at enkelte bjelker i rommet kan ha fri høyde lavere enn 1,90 m.

Avvik i forhold til NS 3940:2007

Omfang
BTA areal måles til utside yttervegg og ikke til bygningsdel som i NS 3940:2007.

Måleverdighet
Det stilles krav til tilgjenglighet med luke, dør, trapp, permanent eller nedfellbar stige. Rom skal ha gangbart gulv.

Arealer i rom og på loft, hvor det er avstand mellom bjelker (hanebjelker, dragere og lignende) på 2,0 m eller mer kan være målverdige selv om fri høyde under bjelken er mindre enn 1,90 m. Arealet må være tilgjenglig, bjelkene kan ikke stenge for naturlig ferdsel.

Måling av arealer
Arealene angis i hele kvm (uten desimaler) for BTA og BRA.

Måling av høyder
Høyden angis i meter med 2 desimaler.

Bruttoarealer
Bruttoarealet begrenses av ytterveggers utsider og/eller til midt i skilleveggen mot annen bruksenhet/fellesareal.

Bruttoareal (BTA)

Definisjon for bruttoareal i NS 3940:
"Bruttoarealet for en bygning er summen av bruttoarealene for alle plan. Bruttoarealet for hvert plan beregnes utvendig av omsluttende bygningsdeler i gulvhøyde og inkluderer utside utvendig kledning."

Ved taksering
Definisjon for bruttoareal ved taksering:
"Bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger."

Om vi uttrykker det på en annen måte: Bruttoareal er areal av måleverdige deler begrenset av ytterveggs utside.

Måleregler
Bruttoareal fremkommer ved å måle ytterveggens ytterside. Alle plan er måleverdig hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1,90 m. Innhukk og/eller framspring av konstruksjonsmessig eller estetisk art medregnes ikke i arealet.

Bruttoarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal.

Bruttoarealet for en bruksenhet måles til midt i delevegg mot nabo eller fellesareal (trapperom, heissjakter og lignende).

Bruttoareal for en bruksenhet er det samlede areal av rom eller samling av rom innenfor omsluttende vegger, hvor omsluttende vegger medtas i arealet og det måles midt i vegg mot nabo, trapperom og lignende. Hvis hele bruksenheten skal måles brutto, skal bruttoarealet for bruksenheten oppgis separat for primærdel og sekundærdel.

Hvis arealene summeres, skal de ulike arealenes andeler kunne skilles fra hverandre slik at arealene kan vurderes, sammenlignes og beregnes separat. For bruksenheter i blokker eller leiegårder kan areal av boder og oppbevaringsrom som ligger i eller utenfor bruksenheten oppgis separat.

Bruksareal (BRA)

Definisjon for bruksareal i NS 3940:
"Bruksareal er areal som omfatter nettoarealet og arealet av bruksenhetens innvendige vegger.
Bruksareal er bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger.

Bruksareal for en bruksenhet er det areal av bruksenheten og felles deler (kanalføringer, piper eller røropplegg) som ligger innenfor omsluttende vegger.

Bruksareal for en etasje er summen av bruksarealet for etasjens bruksenheter og felles deler pluss konstruksjonsarealer for innvendige vegger.

Bruksareal for åpent overbygget areal er areal under utkragete bygningsdeler og takoverbygg.

Bruksareal for en bygning er summen av bruksarealet for alle måleverdige plan/etasjer uavhengig av bruken.

Bruksareal for bebyggelsen på en tomt er summen av bruksarealet for alle bygninger og åpent overbygget areal på tomten."

Ved taksering
Definisjon av bruksareal ved taksering:
"Bruksareal er bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger."

Måleregler
Bruksareal fremkommer ved å måle ytterveggenes innside. Alle plan er målverdige hvor de enn ligger i bygget, så lenge de har en etasjehøyde større enn 1,90 m. Bruksarealet bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde. Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter o.l. regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. For en etasje med to eller flere bruksenheter regnes nabovegger som yttervegger.

I bruksarealet for en bruksenhet medregnes:
• Fotlister, brystningspanel
• Foldevegger, skjermvegger
• Innredningsenheter som kjøkkeninnredning, garderobeskap og trapper
• Frittliggende rør, ledninger, montasjekanaler og lignende som ikke er innbygget
• Elementer for oppvarming som fyrkjeler, bredere, radiatorer, kaminer, peiser, ovner og lignende

Bruksareal for en bruksenhet er det samlede areal av rom eller samling av rom innenfor omsluttede vegger.

Hvis hele bruksenheten skal måles i bruksarealet, skal bruksarealet for bruksenheten oppgis separat for primærdel og sekundærdel. Hvis arealene summeres, skal de ulike arealenes andeler kunne skilles fra hverandre slik at arealene kan vurderes, sammenlignes og beregnes separat.

For bruksenheter i blokker eller leiegårder kan areal av boder, oppbevaringsrom og lignende som ligger utenfor bruksenheten oppgis separat.

Nettoareal (NTA)

Definisjon for nettoareal i NS 3940:
"Nettoareal er areal mellom omsluttende bygningsdeler. Nettoarealet er arealet mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler."

Ved taksering
Definisjon for nettoareal ved taksering:
"Nettoareal er areal mellom innside vegger for omsluttende bygningsdeler."

Utrykt på en annen måte: Nettoarealet er areal som er begrenset av bygningsdeler som vegger, søyler, ledningssjakter og lignende.

Måleregler
Nettoareal bestemmes separat for hvert plan og måles i gulvhøyde.

Nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser og sjakter regnes med i arealet for hver etasje. Større åpninger enn disse regnes ikke med i etasjens areal, men hvis trapp inngår i åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal.

I nettoarealet medregnes:
• Fotlister, brystningspanel
• Foldevegger, skjermvegger
• Innredningsenheter som kjøkkeninnredning, garderobeskap og lignende
• Frittliggende rør, ledninger, montasjekanaler og lignende som ikke er innbygget
• Elementer for oppvarming som fyrkjeler, bredere, radiatorer, kaminer, peiser, ovner og lignende

I nettoarealet medregnes ikke areal av dører og vindusnisjer, utsparinger og nisjer i tilgrensede vegger. Med nisje menes fordypning i mur eller vegg. Nisjer er areal som inngår i konstruksjonsarealet (KA). Der hvor det er nisje fra gulv til himling, tas dette arealet med i nettoarealet.

Nettoarealet for en bruksenhet er det samlede nettoareal av alle rom.

Hvis hele bruksenheten skal måles netto, skal nettoareal for bruksenheten oppgis for primærdel og sekundærdel. Hvis arealene summeres, skal de ulike arealenes andeler kunne skilles fra hverandre slik at arealene kan vurderes, sammenlignes og beregnes separat.

For bruksenheter i blokker eller leiegårder kan areal av boder, oppbevaringsrom og lignende som ligger utenfor bruksenheten oppgis separat.